Peu de dispositifs légaux suscitent autant d’incompréhension, chez les clients comme chez certains courtiers débutants, que la LFAIE, la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, entrée en vigueur en 1985 et communément appelée « Lex Koller ». Son objectif : limiter l’achat de biens immobiliers en Suisse par des personnes non résidentes, afin de protéger le marché national contre la spéculation étrangère et la hausse excessive des prix.
Pour un courtier romand, particulièrement dans les régions à forte attractivité touristique comme Crans-Montana, Verbier ou les rives du Léman, méconnaître cette loi représente un risque réel : celui d’engager un client dans une démarche vouée à l’échec, faute d’autorisation cantonale disponible. Car la LFAIE ne bloque pas systématiquement l’achat : elle le soumet à autorisation selon la nature du bien et le statut de l’acheteur.
Qui est concerné, et dans quels cas une autorisation est-elle nécessaire ?
La loi s’applique aux personnes physiques résidant à l’étranger, aux ressortissants étrangers en Suisse sans permis C, ainsi qu’aux sociétés étrangères ou contrôlées par des étrangers. Une autorisation cantonale est généralement requise pour l’achat d’une résidence secondaire par un non-résident, d’un logement de vacances, ou d’un bien d’investissement locatif. À l’inverse, un ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE résidant et travaillant en Suisse est le plus souvent assimilé à un résident suisse, ce qui simplifie considérablement la transaction.
Chaque canton dispose par ailleurs de son propre quota annuel d’autorisations, souvent déjà largement attribué à des projets précis. Un courtier averti sait qu’il doit vérifier ce quota avant même de faire visiter un bien à un client concerné par la LFAIE, sous peine de lui faire perdre un temps précieux, voire de compromettre définitivement le projet.
Un cas pratique révélateur des pièges à éviter
Si la formation complète détaille l’ensemble des cas d’application et des exceptions prévues par la loi, retenons aujourd’hui un exemple concret : un client français, domicilié à Paris, souhaite acquérir un appartement en bord de lac pour ses vacances et occasionnellement pour de la location saisonnière. Ce profil entre directement dans le champ d’application de la LFAIE, et l’achat d’une résidence secondaire reste strictement encadré par un quota cantonal limité. Ce type de réflexe d’anticipation, que nous développons dans notre module dédié à la réglementation, évite bien des déceptions côté client.
La LFAIE s’applique-t-elle à tous les types de biens ?
Non. Elle vise principalement les résidences secondaires, les logements de vacances et les biens à usage locatif acquis par des non-résidents. L’achat d’une résidence principale par un résident permis B ou C n’est généralement pas concerné.
Un citoyen européen résidant en Suisse est-il soumis à la LFAIE ?
Dans la plupart des cas, un ressortissant de l’UE ou de l’AELE résidant et travaillant en Suisse est assimilé à un acheteur suisse et n’a donc pas besoin d’autorisation particulière.
