Un propriétaire de 78 ans vous confie la vente de sa villa et évoque, au détour d’une conversation, ses enfants, sa compagne et un neveu. Sans le savoir, il vient de poser la question qui change tout : qui héritera de ce bien, et à quel coût fiscal ? Les droits de succession n’existent qu’à l’échelle cantonale, ce qui multiplie les situations selon le domicile et le lien de parenté. Pour un courtier immobilier, comprendre ces règles permet de conseiller les familles avec justesse et de collaborer efficacement avec les notaires et les fiscalistes.
Un impôt cantonal, calculé héritier par héritier
La Suisse ne connaît aucun impôt fédéral sur les successions : chaque canton fixe ses propres règles, taux et exonérations. Ce n’est pas la succession dans son ensemble qui est taxée, mais la part reçue par chaque héritier, en fonction de sa relation avec le défunt. Le domicile du défunt et la situation des immeubles déterminent quel canton peut prélever l’impôt, un point de vigilance dès qu’un bien se trouve hors du canton de résidence.
Les écarts de traitement sont considérables. Le conjoint est exonéré partout en Suisse, les descendants directs dans presque tous les cantons, alors que les héritiers plus éloignés sont taxés progressivement. Les concubins et les amis sont, eux, considérés comme des tiers : à Genève, les taux applicables peuvent dépasser 50 % de la part reçue, et à Vaud le concubinage ne bénéficie d’aucun régime particulier. Une maison léguée à un compagnon non marié peut ainsi générer une facture fiscale considérable.
Anticiper la transmission avant qu’elle ne s’impose
Si la formation complète, dispensée dans notre module "Fiscalité Immobilière", détaille les barèmes cantonaux et les stratégies de transmission, retenons aujourd’hui un seul réflexe : ouvrir la discussion sur la planification successorale avec un propriétaire âgé avant toute mise en vente. Testament, donation anticipée, pacte successoral ou démembrement de propriété sont des outils à examiner avec le notaire, afin de limiter la charge fiscale de la famille.
Les enfants paient-ils des droits de succession sur la maison familiale ?
Dans la plupart des cantons romands, les descendants directs sont exonérés, et c’est le cas à Genève. Les règles précises et d’éventuels abattements varient toutefois selon le canton du défunt, d’où l’intérêt de faire vérifier la situation par un notaire.
Un courtier peut-il conseiller fiscalement une famille sur sa succession ?
Son rôle est d’éclairer et d’orienter, pas de se substituer aux spécialistes. Il repère les situations sensibles (propriétaire âgé, concubinage, bien familial), puis collabore avec le notaire ou le fiscaliste pour élaborer la bonne stratégie.
