Recevoir une offre d’achat en espèces de plusieurs millions de francs ne devrait jamais être une bonne nouvelle sans questions. En Suisse, la LBA impose aux courtiers, au même titre qu’aux banques, de vérifier l’origine des fonds dès qu’ils interviennent dans une transaction impliquant des flux financiers importants. Un acompte, une commission ou un dépôt suffisent à faire basculer un courtier immobilier dans le statut d’intermédiaire financier, avec toutes les obligations de vigilance que cela implique.
Ce que la LBA impose concrètement au courtier
Entrée en vigueur en 1998, la LBA vise à empêcher le blanchiment de capitaux et le financement d’activités illégales via le système financier suisse, y compris via l’immobilier. Dès qu’un courtier encaisse, gère ou transmet des fonds, il doit vérifier l’identité de son client, identifier le bénéficiaire économique réel des sommes, et documenter la transaction pendant plusieurs années. Ces obligations ne relèvent pas d’un excès de prudence : elles sont légalement contraignantes.
Un cas suffit à illustrer le réflexe attendu. Un acheteur récemment installé à l’étranger propose de régler une villa de plusieurs millions par plusieurs virements depuis des comptes non suisses. Le courtier doit alors vérifier l’identité complète de l’acheteur, identifier le véritable détenteur des fonds, et refuser d’encaisser toute somme dont l’origine reste incertaine. En cas de doute sérieux, une déclaration doit être adressée à l’organe de communication compétent.
Suspendre une transaction en cas de doute sur l’origine des fonds
Si la formation complète détaille l’ensemble du processus de vigilance à adopter, retenons aujourd’hui un seul principe : tout doute non levé sur l’origine des fonds doit conduire à suspendre la transaction plutôt qu’à l’accélérer. Ce réflexe, que nous développons dans notre module dédié à la conformité, protège autant le client que la responsabilité personnelle du courtier.
Tous les courtiers sont-ils soumis à la LBA ?
Seulement lorsqu’ils interviennent directement dans le flux financier d’une transaction, par exemple en encaissant un acompte ou une commission. Un courtier qui ne touche jamais aux fonds reste en dehors du champ direct de la LBA, mais doit rester vigilant.
Que risque un courtier qui ignore ses obligations LBA ?
Des sanctions pénales et administratives, ainsi qu’un risque sérieux pour sa réputation professionnelle, en plus d’exposer son client à une transaction potentiellement illégale.
