Un propriétaire qui quitte la Suisse pense parfois, à tort, que son bien immobilier échappe désormais au fisc suisse. C’est l’inverse qui se produit. Dès lors qu’il conserve un logement mis en location, il reste imposable en Suisse sur les revenus qu’il génère, quel que soit son nouveau pays de résidence. Pour un courtier immobilier accompagnant ce type de client, comprendre les bases de cette fiscalité évite bien des malentendus au moment de structurer la mise en location.
Le lieu du bien détermine la compétence fiscale, pas le domicile du propriétaire
En droit fiscal suisse, c’est le lieu de situation du bien qui détermine où l’impôt est dû, et non le domicile du propriétaire. Un Suisse installé en Italie ou un étranger reparti dans son pays d’origine reste donc soumis à l’impôt suisse sur les loyers perçus, en application de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct. Concrètement, cela signifie que le propriétaire devient non-résident fiscal tout en restant assujetti à l’impôt sur son revenu immobilier suisse.
Les modalités varient toutefois selon le canton. À Genève, l’impôt est le plus souvent prélevé à la source directement sur les loyers, avec un taux moyen compris entre 10 et 20 %, et la désignation d’un représentant fiscal domicilié en Suisse est obligatoire. Dans le canton de Vaud, il n’existe pas de retenue automatique, mais une déclaration annuelle reste exigée, et un mandataire fiscal doit également être désigné pour assurer le suivi administratif du dossier.
Accompagner un client expatrié dans ses démarches fiscales
Si la formation complète détaille l’ensemble des démarches à accomplir selon le canton, retenons aujourd’hui un seul réflexe : informer systématiquement un client qui quitte la Suisse de son obligation de désigner un mandataire fiscal avant même la mise en location. Ce principe, que nous développons dans notre module consacré à la fiscalité internationale, évite au propriétaire une régularisation tardive souvent coûteuse.
Un propriétaire non-résident peut-il être imposé deux fois sur le même revenu ?
En principe non. La Suisse a signé des conventions de double imposition avec la plupart des pays européens, qui prévoient un crédit d’impôt ou une exonération avec progression pour éviter que le même revenu soit taxé deux fois.
Faut-il obligatoirement désigner un mandataire fiscal en Suisse ?
Oui, dans la grande majorité des cantons, un propriétaire non-résident doit désigner un mandataire fiscal domicilié en Suisse pour assurer le suivi de sa déclaration et de son imposition.
