Un immeuble locatif à Genève, dix appartements loués à l’année, attire un acheteur qui rêve déjà de le transformer en logements meublés haut de gamme. Le projet semble rentable sur le papier, jusqu’à ce que la LDTR entre en jeu. Cette loi cantonale genevoise encadre strictement toute démolition, transformation ou rénovation d’un immeuble d’habitation dès lors que l’opération risque de réduire le nombre ou la qualité des logements accessibles à la population. Pour un courtier immobilier, ignorer cette loi revient à valoriser un bien sur la base d’un projet qui ne verra peut-être jamais le jour.
Ce que la LDTR encadre concrètement à Genève
Toute rénovation lourde entraînant une hausse de loyer jugée excessive, tout changement d’affectation transformant un logement en bureau ou en local commercial, toute réunion de plusieurs appartements en un seul logement de standing, doit obtenir une autorisation préalable du département du territoire. La loi encadre également les démolitions, qui ne peuvent intervenir sans une compensation équivalente en surfaces locatives, souvent dans la même commune.
Le but affiché de la loi n’est pas d’empêcher toute rénovation, mais d’éviter que le parc locatif genevois ne se transforme progressivement en logements inaccessibles à la population résidente. Après travaux, le nouveau loyer contrôlé reste ainsi plafonné selon la catégorie du logement, modeste, moyen ou supérieur, ce qui protège les locataires en place contre une éviction déguisée par la hausse des charges.
Anticiper un refus du Département du territoire avant la promesse de vente
Si la formation complète détaille l’ensemble des cas soumis à autorisation, retenons aujourd’hui un seul réflexe : vérifier la conformité d’un projet de rénovation auprès du département cantonal avant toute négociation avancée avec un acheteur. Ce principe, que nous développons dans notre module consacré à la LDTR, évite de valoriser un bien sur la base d’un projet qui pourrait être refusé, ou fortement limité, une fois déposé.
La LDTR s’applique-t-elle uniquement à Genève ?
Oui, il s’agit d’une loi cantonale genevoise. D’autres cantons disposent de dispositifs similaires, mais sous des formes et des noms différents, propres à chaque canton.
Transformer un logement en location de courte durée est-il autorisé ?
Ce type de changement d’usage, souvent associé aux plateformes de location saisonnière, peut être interdit ou soumis à des conditions strictes, car il réduit l’offre de logements destinés aux résidents permanents.
