Un client tombe amoureux d’un bien à 1,2 million de francs, mais ignore tout du fonctionnement de son futur financement. Pour un courtier, comprendre les mécanismes du crédit hypothécaire n’est pas une option : c’est ce qui permet d’anticiper les blocages avant qu’ils ne fassent échouer une vente. En Suisse, la banque exige une garantie réelle sur le bien financé, structure le prêt en plusieurs tranches, et impose des règles strictes de fonds propres et d’amortissement que tout professionnel se doit de maîtriser.
La structure du prêt : premier et deuxième rang hypothécaires
Le prêt hypothécaire se divise généralement en deux tranches. Le premier rang couvre jusqu’à 66 % de la valeur du bien, bénéficie des taux les plus bas et n’impose pas d’obligation d’amortissement immédiate. Le deuxième rang, qui s’étend de 66 % à 80 % de la valeur, présente un risque plus élevé pour la banque : il est donc soumis à des conditions plus strictes et doit obligatoirement être amorti, en général dans un délai de quinze ans ou avant l’âge de la retraite.
L’acheteur doit par ailleurs apporter au moins 20 % de fonds propres, dont dix points de pourcentage minimum doivent provenir de sources liquides comme l’épargne, une donation ou la vente d’un bien, hors deuxième pilier. Les dix pour cent restants peuvent provenir de la caisse de pension, soit par retrait anticipé, soit par mise en gage. Un courtier qui anticipe cette répartition dès les premiers échanges évite à son client de découvrir trop tard qu’il ne dispose pas des liquidités suffisantes.
Taux fixe, taux variable, Saron : quel financement pour quel profil ?
Le taux fixe garantit un montant d’intérêt identique pendant toute la durée du contrat, une sécurité budgétaire appréciée pour la planification à long terme, mais au prix d’une faible flexibilité en cas de résiliation anticipée. Le taux variable, aujourd’hui peu utilisé, s’ajuste en permanence selon le marché. L’hypothèque Saron, qui a remplacé le Libor depuis 2022, se recalcule chaque trimestre sur la base de transactions interbancaires réelles : elle offre une transparence supérieure et convient aux emprunteurs capables de tolérer une certaine variation de leurs charges.
Si la formation complète détaille l’ensemble des calculs de capacité financière utilisés par les banques, retenons aujourd’hui un seul réflexe : vérifier que la charge théorique du bien, calculée à un taux d’intérêt fictif de 5 %, ne dépasse jamais 33 % du revenu brut du ménage. Ce mécanisme, que nous développons dans notre module consacré au financement, permet d’anticiper un refus bancaire avant même de déposer une offre.
Pourquoi la banque calcule-t-elle la charge avec un taux de 5 % alors que les taux réels sont plus bas ?
Pour tester la résilience de l’emprunteur face à une éventuelle hausse future des taux d’intérêt, et éviter qu’un client ne s’endette au-delà de sa capacité réelle si les conditions de marché venaient à se durcir.
Quelle est la différence entre amortissement direct et indirect ?
L’amortissement direct rembourse progressivement le capital emprunté, tandis que l’amortissement indirect alimente un produit de prévoyance lié, souvent un pilier 3a, qui servira à rembourser la dette à l’échéance.
